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当前所在: 主页 > 经营理念 >

“地王”背后的战略差异

  • 时间:2016-08-01 13:40
  • 来源未知
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  在“去库存”以及宽松的信贷政策环境下,2016年上半年全国商品房销售额同比增长 42.1% 达 4.87 万亿元,创出行业同期历史新高。在房地产销售火爆行情带动下,开发商拿地热情高涨,土地市场出现了密集的“地王潮”。据报道,2016年前5个月全国已经出现了近百宗高价地王,但是就在6月第一个星期,深圳、杭州、厦门、上海等地3天之内又出现了12个地王,不可谓不疯狂。

  这些形形色色“地王”背后的各家房企,究竟出于何种目的重金买地?这些“地王”项目能够盈利吗?带着疑问,我们走访了总部位于深圳的上市房企——龙光地产(HK.3380)。6月8日,龙光地产以总价140亿元拿下深圳市光明新区A646-0059商住地块,折合楼面价27000元/平方米,引起市场广泛关注。

  龙光地产相关负责人透露,光明地块位于光明高新技术产业园核心区,是轨道13号线、6号线交汇处的双地铁物业,线路开通后15分钟内直达后海深圳湾口岸、20分钟直达福田中心区CBD,交通极其便利。目前该项目周边在售项目均价近5万元/平方米,27000元/平方米楼面地价已可支持合理利润,考虑到未来区域产业、交通、生活配套、生态等多重利好支持,该项目还有很大的价值增长空间,将成为龙光地产未来几年销售及利润贡献的重点项目。

  龙光地产相关负责人表示,光明地块虽然总价较高、但27000元/平方米的楼面地价仍然比较划算,公司的投资决策在长远发展战略和严谨经营理念指导之下进行,因此,在拿地时已经有足够的把握项目可以盈利,绝非头脑发热之举。

  观察龙光地产的项目投资历史纪录,的确可以发现这家公司“布局大深圳、重点投资轨道交通沿线物业”的战略逻辑和“为客户创造价值、为投资者创造投资回报”的经营理念。

  早在9年前,龙光地产以楼面地价不足300元/平方米拿下总建筑面积逾500万平方米的临深地块“龙光城”,这块当时交通不便、配套落后、不受人关注的土地,如今已变成深圳刚需市场知名度最高、备受客户追捧的项目——“龙光城”,销售价格从开盘时的不足5000元/平方米,已经大幅上涨3倍至15000元/平方米。龙光城项目2015年年销售额逾50亿、年净利润贡献超10亿,是龙光地产的聚宝盆项目。

  2014年10月,在当时市场氛围较为低迷的环境下,龙光地产以总价46.8亿元、楼面地价2.5万元拿下深圳龙华新区“玖龙玺”项目,该项目位于深圳地铁4号线白石龙地铁站上盖。凭借高效的运营能力,“玖龙玺”项目在1年时间内正式开盘,目前已推货源已全部售罄,销售回笼超60亿,销售均价达7.5万元/平方米,剩余未售房源平均售价预计将超过8万元/平方米。玖龙玺项目是龙光地产精准把握投资窗口期、全力发掘打造“轨道交通物业”产品价值的标杆项目。

  2015年9月,龙光地产以总价112亿元,楼面地价1.9万元拿下深圳龙华新区红山站项目,该项目是深圳地铁4号线和地铁6号线的双地铁上盖项目。目前周边在售及二手项目销售均价已达7万元/平方米,可以说,红山地铁站项目1.9万元的楼面地价是非常划算的,将为龙光地产提供非常丰厚的业绩回报。更让人意想不到的是,时隔不到一年,2016年6月,央企中国电建与中国金茂在距离红山项目仅一个地铁站的地点,以总价83亿,楼面地价5.7万元拿下上塘站项目,换而言之,龙光地产的红山站项目在短短8个月时间地价升值幅度达3倍!

  对于在深圳这个一线城市拿地所面临的庞大的拿地资金开支预算,龙光地产的财务管控也十分谨慎,一方面,秉持“快建、快卖、快回”的快速开发理念,项目现金流回正周期短、资金周转速度快,大幅降低了地价支出所带来的财务压力,从根本上保证了资金链的安全;另一方面,对于地价总价较高的项目,龙光地产积极引入合作方,共同开发、共担风险,有效降低了自身的资金压力。正是有了这些内外结合、主动积极的财务管控策略,龙光地产才能够在保持业务快速发展的同时,也保证了财务状况的健康与稳定。

  本轮“地王”潮中,央企是最受瞩目的群体,手中不差钱、资金成本远比民营企业低廉是央企在土地拍卖市场上的核心优势。于此同时,也有不少民营背景房企在“资产荒”时代,为求生存空间不惜一切代价拿块好地,完全寄希望未来市场超出预期,尝试赌一把运气。

  在中国房地产市场告别快速增长进入“新常态”的下半场,市场分化越来越显著、竞争越来越激烈。透过对“地王”现象的分析,可以看出不同企业在发展战略方面存在根本差异。龙光地产“聚焦大深圳圈布局、挖掘珠三角城市圈价值洼地、重点投资轨道交通沿线物业”的战略价值已经得到充分验证,龙光地产正获得越来越多市场人士的关注与认可,具备跨越式发展的行业黑马潜力。